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发表于 2021-03-22 20:38:58 股吧网页版
一套房降价100万!上海学区房遭遇“核打击” 中介直言“以后不香了”
来源:中国证券报

  一道教育新政,让上海学区房向买方市场倾斜。

  中证君从多名中介处了解到,近一周以来,上海学区房市场情绪有所降温,客户明显变少,带看量和成交量均下滑,但挂牌价整体没有变化。

  业内人士认为,新政未来可能有效降低部分区域学区房过热的情况,但不大可能出现猛跌的现象,而是会慢慢走向价值回归。

  买卖方进入博弈阶段

  3月16日,上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。根据新政,上海的所有重点高中都要拿出一大部分招生名额,按照各区的中考人数比例,分配到各区。通俗一点来说,再“菜”的初中,只要成绩好,就有机会上好高中。

  受此消息影响,网传上海知名双学位小区梅园开始暴跌,有网友称新政公布前房产评估430万,新政后房价变成了370万,一夜下降了60万。

  中证君搜索发现,新政后梅园小区的确有个别房源降价。例如梅园三街坊一套50.58平方米的2室1厅房,于去年11月30日挂牌。新政发布后,链家、太平洋房屋纷纷修改房源报价,从新政前(3月12日)的840万最终降至800万,幅度近5%。若是从3月初最高点的900万元计算,降幅超10%。

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  负责梅园二街坊一套33.63平方米房源(1室1厅,单价为21.35万/平)的中介王雪(化名)告诉中证君,该房源之前挂牌价为725万元,新政出台后业主降价7万元至718万元,小区类似户型年前成交都是在740万-750万元。数据显示,该房源于2月4日挂牌,近7日该房源共带看4次(总带看16次),目前已有两人出价。

  不过,降价或许只是个别现象。“新政以来,梅园学区房暂时还没有出现价格整体下降的情况。”王雪说。

  一名负责浦东片区的中介李磊(化名)亦告诉中证君,“我这边的学区房挂牌价没有太大变化,也没怎么降价,就是不涨了。过完年后基本上就没有客户来看学区房了,现在更少,没有什么人买,大家都是买涨不买跌,以后炒作学区房肯定不香了!”

  另一大学区房聚集地徐汇区的情况也大致相同。徐汇区一房地产中介负责人张璇称,目前她负责的学区房挂牌价没有变化,但明显客户少了,都是房东来咨询新政的影响有多大,“房东一般要等到没啥客户看房子,自己急了,才会愿意降价。”

  对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,“价格没有变化是因为市场成交不多,已经挂牌出来的业主可能也不急着卖,现在买方和卖方处于博弈阶段。不过,市场对于学区房预期已经下降,接下来学区房应该会进入回归本身应有价值的过程。”

  告别“疯涨”回归理性

  2020年是上海学区房涨幅较大的一年,热度爆棚。

  易居研究院挑选了上海大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域块进行分析。数据显示,2019年这三个区域的价格比较稳定。而到了2020年,尤其是二季度开始,这三个区域的价格明显上涨,出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等乱象。

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  根据克而瑞数据库监测的数据,2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米,同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例,其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米。易居研究院表示,此类房涨幅明显偏大,说明价格虚高。若后续价格下跌,则容易给购房者带来各类风险。

  2021年1月,上海学区房市场热度依旧不减。中证君此前了解到,1月中下旬,上海多个区域的学区房已经触达天价。例如,去年12月中旬,徐汇区某小区成交一套30来平方米的双学区房,价格410万元。2021年1月,同一区域同样面积的房子,价格又涨了80多万元,房东挂牌505万元,最后498万元成交,一月之间涨幅超过20%。

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示,新政出台后有助于在一定程度上弱化学区房的属性、遏制学区房的热度,或带来格局上的变化。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为,此次上海教改新政,将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会,自然使得“哄抢好学区”的现象减少,进而促进过热的小学和初中学区房降温,从而促进上海房地产市场平稳健康发展。

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